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丁祖昱:武汉楼市短痛,是为了长乐

2019-9-23 07:09| 发布者: admin| 查看: 65| 评论: 0
摘要: 同学的事情:我是个较内向的人,今年本科毕业,在我家乡一家金融公司应聘了一份储备干部的职位,刚开始先培训了2天,发现这家公司招聘是不限学历的,任何人都可以进来,培训2天后,同旧一匹的人干起了电话销售的工作 ...

01

城市综述:常住人口1100万人,城镇居民人均收入4.7万元

2018年末,武汉常住人口1108.1万人,比上年末增加18.81万人,其中城镇常住人口889.69万人,城镇化率达80.29%,比上年末提高0.25个百分点。

户籍人口883.73万人,常住户籍人口比1.25。全年GDP14847.29亿元,比上年增长8.0%,三次产业构成为2.4 ∶ 43.0 ∶ 54.6 。

全年城镇居民人均可支配收入47359元,比上年增长9.1%,城镇居民人均消费支出31201元,增长9.3%。

02

调控政策:限购限贷严苛、限价略有松动,“抢人”成效显著

2016年,武汉重启并升级限购,本市户籍家庭限购2套,非户籍家庭限购1套,社保需连续缴满2年及以上。

限购区域包括江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区、东湖高新区、经济开发区、东湖风景区,以及东西湖区、江夏区、黄陂区的部分区域。

首套首付比例不低于30%,二套普通住宅首付不低于50%,非普通住宅首付不低于70%。毛坯、精装分类贷款,毛坯商贷、精装消费贷,消费贷期限最长不超过10年。

分区域限价,各区域皆有隐形的房价监管红线。根据毛坯售价分段限定精装标准,最高不超过5000元/平方米。

不过,2019年以来限价政策似有松动的迹象,部分高价盘以地价+开发成本综合测算售价,预售价格在一定程度上可以超过所在片区最高限价。

2017年武汉启动“五年内留住百万大学生”计划,落户条件相较宽松,本专科毕业生落户年龄放宽至不满40岁,中专毕业生满足相应条件也可落户。

受此影响,人才引进成效显著,2018年新增户籍人口再创新高,全年户籍人口净增长30.08万人。

03

市场综述:高端下滑幅度有限,改善“夹生”,刚需结构性分化

2018年,武汉依旧保持较高市场热度,但各类产品成交明显分化,刚需盘销售持续火爆,去化率基本能达到90%左右;改善类产品去化明显放缓,去化率大都在50%-60%;豪宅去化不畅,去化率大都在30%左右。

2019年,武汉市场进一步降温,中高端产品去化持续不畅,尤其是售价在2.7-2.8万/平方米的“夹生”产品,高不成低不就,去化压力较大。

据统计,年内售价2.8万/平方米以上的高价盘潜在供应量约150万平方米,市场预期并不看好。不过,尽管高端产品开盘去化不佳,但进入持销期成交表现尚可,尤其是那些渠道分销项目,月均成交量依旧维持在较高水平。

刚需市场结构分化,三环内人口高度集聚,毛坯售价1.3-1.5万/平方米+精装3000元/平方米的项目性价比优势突显,基本能实现开盘即售罄。

不过,三环外人口分布稀松,叠加土地供应向三环外倾斜,占比由原先的60%提升至70%,吴家山、阳逻等板块供求压力明显加剧。

整体而言,武汉高端市场下滑幅度有限,改善市场“夹生”,刚需市场结构性分化。

而从市场数据来看,2018年武汉楼市供应明显放量,供应量升至2500万平方米,但受限签等多方面因素影响,成交数据“失真”,实际成交量约2160万平方米,预计2019年实际成交量将小幅回落至2000万平方米,同比减少7%。

04

热点区域:光谷东短期阵痛,长期受惠于产业人口导入市场依旧看好

2019年,光谷东市场迎来阶段性阵痛期,前20强房企纷纷进入,产品高度同质化,皆开发高品质住宅。

统计显示,光谷东潜在供应量约150万平方米,但月均成交量仅5-6万平方米,去化压力着实不容小觑。

不过,光谷高科创产业发展势头强劲,小米、华为等高科技企业大量导入,带动60万就业人口、40万常住人口,且普遍有着较强支付能力,长期来看光谷东市场依旧看好。

05

营销去化:渠道分销常态化但转化率低至10%,精装改毛坯后成交皆增

随着市场转冷,多数项目皆上马渠道分销,但渠道包销并不常见。

并且,多以“跳点”的形式结算佣金,意即渠道分销量达到一定的成交套数,便可以结算更高的佣金比例。渠道分销项目到访量明显提升,周均到访量基本能达到100-200组,但转化率偏低约10%。

主要原因在于渠道引流客户质量参差不齐,渠道客户也没有明显的品牌偏好,往往会将周边竞品全部看一遍。

并且,渠道更愿意推荐高佣金比例项目,在一定程度上会影响渠道客户最终的购房决策。

受装修质量维权、精装消费贷月供压力大等多方面因素影响,武汉本地客户对精装房源抗性较大,2019年以来部分项目顺势精装改毛坯,随后成交量皆明显提升。

06

客户结构:自住以及改善性需求占据市场主流,公寓更难去化

“房住不炒”政策成效显著,成交主力已然回归至自住以及改善性购房需求,即使光谷东这类热点区域,投资性客户占比极低。

在2016、2017年市场火爆阶段,住宅供应紧俏,致使公寓同期出现了一波销售热潮。

不过,2018年以来武汉市场整体供过于求,住宅供应充足,叠加公寓售价与周边住宅相差不多,现阶段公寓普遍较难去化。

07

竞争格局:前20强集中度降至不足50%,新晋前10强东原、华发

2015年之前武汉房地产市场相较封闭,2015年开始逐步市场化,随后3年约40家品牌房企扎堆进入。

相较而言,头部房企土储充足,不着急高价拿地;外来房企拿地态度普遍激进,甚至不惜亏本拿地。

“僧多粥少”致使市场集中度持续走低,前20强房企销售业绩占比由原先的60%-70%降至现阶段不足50%。

纵观前10强房企,可以划分为以下四大类型:

其一,万科、保利以及金地,持续深耕武汉市场;其二,国企武汉地产、中建,有一定的资源性优势;

其三,万达、华侨城以及绿地,发展节奏稳健;其四,新晋前10强东原、华发,项目少而精,单盘爆发、销售业绩喜人。

展望未来,2019年武汉市场进一步降温,但实际成交量下滑幅度有限,预计同比跌幅将在10%左右。

房价整体运行平稳,部分高价盘售价略有上调,另有部分项目精装改毛坯变相降价。

具体而言,豪宅、改善市场并不差,多数项目开盘去化不佳,但进入持销期成交表现尚可,成交量下滑幅度有限;刚需结构性分化,三环外土地供应明显过量,短期将面临较大的去化压力。


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