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三问贵阳楼市,下一站?

2019-10-10 12:06| 发布者: 生活小助手| 查看: 12| 评论: 0
摘要:   星球里面有很多朋友也在询问这条新闻的真实性,我专门去查了相关的数据。回复如下:  这个数据是真实的,但也不能就此说贵阳的房价还在快速上涨。因为单个月份的数据,样本量太小,受当月个别项目推盘项目的影 ...
  星球里面有很多朋友也在询问这条新闻的真实性,我专门去查了相关的数据。回复如下:

  这个数据是真实的,但也不能就此说贵阳的房价还在快速上涨。因为单个月份的数据,样本量太小,受当月个别项目推盘项目的影响太大,所以实际上对市场没啥参考意义。要看市场的真实情况,还是得下沉到各个售楼部去看报价、备案价以及开盘的去化率情况。

  对于近期的全国大势,国家统计局也给了解读:

  对此,国家统计局城市司高级统计师刘建伟进行了解读。

  一线城市新建商品住宅销售价格环比持平,二手住宅环比下降;二线城市环比涨幅均回落;三线城市新建商品住宅价格环比涨幅微扩,二手住宅涨幅回落。

  10月份,各地继续坚持因城因地制宜、精准施策,强化地方调控主体责任,促进房地产市场逐步回归理性。据初步测算,从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格持平;二手住宅销售价格下降0.2%,降幅比上月扩大0.1个百分点,其中北京、上海和广州均下降0.2%,深圳下降0.6%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%,涨幅比上月分别回落0.1和0.5个百分点。35个三线城市新建商品住宅价格上涨1.1%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二手住宅销售价格上涨0.5%,涨幅比上月回落0.3个百分点。

  新闻是新闻,但市场是市场。市场观望情绪浓厚,很多朋友持币待购又怕高位站岗。其实说来说去,我知道你们急切想问的就是这三个问题:

  1、房价还会不会涨?如果不涨,会不会跌?会跌多少?

  2、目前管理层对于楼市的看法如何?会采取什么手段?

  3、现在买房,是不是合适的时机?

  这三个问题,也是我最近一直在研究、思考和推理的问题。

  第一个问题:房价还会不会涨?如果不涨,会不会跌?会跌多少?

  这个问题真的很难回答。如果每次我都能说准,早就去机要部门任职了,哈哈。

  不过大家既然对我有些许信任,就斗胆聊聊。

  首先说结论:短期内不要再奢望涨价,但是跌价这个事情也不要参考太多。微跌、浅跌都很正常,深跌几乎不可能出现。

  为什么不涨价?上次说得很清楚,涨价去库存的任务已经完成(说来说去,这是上一轮“牛市”最大的原因)。对大城市来说,已经提前透支了未来三五年上涨的动力,未来几年则是消化过程,也是酝酿下一轮行情过程。

  对小城市来说,可悲的结局正在慢慢呈现:这可能是小城市楼市最后的晚餐。在大城市巨兽的吞噬、吸纳下,小城市的资源、人口已经越来越没有潜力可挖,未来也许偶有波澜但终归成不了气候了。

  为什么跌价也不要考虑太多?其他城市不敢说,至少在贵阳这一类城市,房价的稳定性远超你的想象。这一类城市,既不是游资热钱优先考虑的对象,也不是二手房城市的市场。简而言之,城市有潜力,但房地产市场还处于起步的初级阶段。起步低了,自然爬不高,爬不高自然也跌不了什么。

  楼市可能会跌,可能是微跌(5-15%的跌幅都属于正常),但是在锁定冰冻市场的前提下,要想深跌,很难。

  第二个问题:目前管理层对于楼市的看法如何?会采取什么手段?

  这是一个很耐人寻味的问题,也是封号风险极大的问题,所以在这里不敢说得太细,望谅解。对俺们这疙瘩,房地产二级市场是个市场化程度很高、竞争很充分的市场。但是一级市场(土地市场)90%的供应却只来自一个供应商,同时这个供应商还有能力去影响二级市场的金融政策。所以在奇葩的市场里,这个供应商的态度和行为很重要。

  在市场低迷的时候,它会出台相关的文件来刺激一下。在市场火爆的时候,它会出台相关文件来降降温(当然,并不一定是心甘情愿)。

  拿贵阳举例,推荐大家重点关注几个文件。

  第一份文件,发布于2015年

  三问贵阳楼市,下一站?-中国网地产

  重点条款:

  加大公积金支持力度

  (六)放宽住房公积金提取范围,凡在我市连续足额缴存住房公积金满3个月且无自住住房的职工可申请提取住房公积金用于支付房租。

  (七)职工首次申请住房公积金贷款时,可申请提取个人住房公积金余额用于追加首付。个人及单位缴交住房公积金比例低于12%的,最高贷款额度由45万元调整为50万元。

  (八)职工首次使用住房公积金贷款购买普通自住住房的,最低首付比例为20%;已办理过一次住房公积金贷款并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,按首套住房公积金贷款办理,最低首付比例为30%,最高贷款额度为50万元。

  (九)开展住房公积金异地贷款以支持异地缴存职工购买贵阳市住房,户籍在贵阳市的异地缴存职工可凭缴存地公积金中心的缴存证明在贵阳市申请办理住房公积金贷款。

  (十)建立公积金贷款抵押快捷通道,缩短住房公积金贷款放款时限,向优质楼盘推行阶段性担保贷款,实现公积金贷款与商业性贷款同速放款。

  (十一)取消职工办理住房公积金贷款的担保费,个人住房公积金贷款房屋抵押登记费由公积金管理中心承担。

  彼时贵阳房地产库存大,去化速度慢,所以在这种楼市下,出台了这个文件。从公积金政策可以看得出很多东西,公积金是本地可以掌控的“金融机构”,执行什么政策比银行那边要容易很多。其次,贵阳购房的主力军正是公积金缴纳充足的大量单位职工,对他们来说公积金政策的变化,能形成直接的刺激。

  所以,公积金政策是容易能看出目前政府对楼市是促进还是抑制。从以上条款就可以很直接的看出公积金政策的放松和对买房的支持。

  第二份文件,发布于2017年年初

  三问贵阳楼市,下一站?-中国网地产

  重点条款:

  继续加大公积金支持力度

  (七)职工首次申请住房公积金贷款,可申请提取个人住房公积金余额用于追加首付,公积金贷款最高额度为50万元。

  (八)对已在贵阳市行政区域内办理过一次住房公积金贷款并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),为改善居住条件第二次申请住房公积金贷款购买普通自住房的,利率按住房公积金基准利率执行,首付比例不得低于20%,最高贷款额度为50万元;缴存职工家庭不得申请办理第三次住房公积金贷款。

  (九)属贵阳市户籍并在贵阳市行政区域范围外正常缴交住房公积金的单位缴存职工,在贵阳市购买自住普通商品新房时,可在贵阳市申请办理住房公积金贷款。

  可以看出,在政策中继续加大对公积金的支持。如果有朋友在这时候买房,可以说是人生赢家。

  第三份文件,发布于2017年9月

  三问贵阳楼市,下一站?-中国网地产

  重点条款:

  三、加强住房公积金政策管理

  将第二次住房公积金贷款的首付比例由20%调整为30%;职工家庭累计有过两次或两次以上住房贷款记录的,认定为三套或以上住房贷款,停止办理住房公积金贷款;住房公积金贷款的房屋套数认定标准以职工家庭(本人及配偶)的住房贷款记录为准。

  四、购买新建商品住房3年内限制转让

  自2017年9月23日零时起,凡在我市购买的新建商品住房,3年内不得转让。购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。

  短短半年多时间,因为房价的快速上涨,公积金政策便由支持转向抑制。房价过快上涨,已经让贵阳成为了一个“热点”城市。所以,不得不推出了公积金的调整政策,也首次提出了限售政策。

  第四份文件,发布于2018年5月

  三问贵阳楼市,下一站?-中国网地产

  重点条款:

  四、切实稳定住房价格

  严格执行商品房销售明码标价、一房一价制度,住宅楼盘表一房一价由房地产开发企业自行申报,每套住宅的销售价格应与申报价格相对应,企业不得擅自调整住宅的预售许可申报价格。

  五、调整住房公积金政策

  申请住房公积金贷款的缴存职工及其配偶不能提取住房公积金用于追加该套住房的首付。职工家庭已办理过一次住房公积金贷款的,需在结清满一年后方可再次申请住房公积金贷款。

  继续增加了公积金的限制条件,同时第一次提出了“切实稳定住房价格”的目的,从抑制市场逐渐加码到“渐冻”市场。

  从这四份文件,我们可以清晰的看出整个贵阳楼市发展的脉络,从积极地去库存,积极的参与促进楼市的成交,到维持市场稳定、抑制楼市过热,甚至是“渐冻”市场……

  自从今年5月份以来,贵阳尚未发布其他相关的房地产大文件,也未采取更为激烈的限购、限售、限贷措施,市场也逐渐的平稳下来,所以有理由相信,管理层对目前的局面是放心的,楼市出不了幺蛾子。

  第三个问题:现在买房,是不是合适的时机?

  这又是个很迷茫的问题,对这个问题,每个人都适用不同的答案。但对大多数人来说,希望我能帮助到你们。

  两位诺奖得主卡纳曼和特沃斯基提出了“前景理论”,他们认为:当面临收益时,人们是风险厌恶的,但是当面临损失时,人们是风险偏好的。这可以解释为什么面对股票上涨,人们总是急于卖出落袋为安,而面对股票亏损,人们总是愿意继续持有等待翻本。

  买房的心情如买股票,如果把房子看作投资品,那投资品最好的购买时机是什么?当然是历史的价格低点,不过显然这不可能。所以我们现实中最好的选择是处在上升趋势的一个起步阶段,实在不行中段也行。如果站在了高点,那就是比较悲催的事情。

  但是,如何判断目前的趋势?大趋势是上升还是下降?如果以房地产而论,五年的周期(2018-2022)是上升还是下降?说句不忽悠的心里话,我觉得现在楼市已经由牛转熊,变成了“熊市”。楼市变熊的特征,打折、促销开始变多,“团购房”开始变多;你手机上接到的住宅推销电话也开始变多;为了加快去化,楼市一些金融手段开始出现(比如首付分期、首付贷之类)……

  这个“熊市”会持续多久?我不敢说,只能说现在刚刚开始,时间会比你预想的长。但这个熊不是北美棕熊,可能目前只是一只小小的树袋熊。

  “熊市”是否就不能买房?非也,有时候“熊市”才是淘宝的好时候。但这个时间阶段,希望大家考虑买房投资时,把持住自己蠢蠢欲动的小手,重点关注几个要点:

  1、开发商实力足够强,资金足够丰厚,不烂尾是第一保证;

  2、摈弃远郊项目,价格再便宜也不要去“捡漏”,捡漏捡成大坑不在少数;

  3、商业、交通、教育都是重点加分项,但是匹配的价格更重要;

  4、商业物业慎重对待,大户型慎重对待,买二手房市场走得最好的产品;

  如果把房子看成正常的商品,最好的购买时机是什么?第一、价格相对稳定;第二、市场上有足够多的供应商;第三、市场上有创新的产品出现。这么看起来,目前贵阳的买房时机倒还是不错呢。

  目前贵阳老城区新盘少,大部分是二手项目。好学区的项目普遍在一万六—两万,不过用心找说不定能找到笋盘。新盘大多数集中在观山湖、花溪和白云三个区域,观山湖价格已经稳定下来,涨价动力微弱,白云价格紧跟观山湖,维持在观山湖价格的70-80%左右,花溪则开始退潮,价格甚至在阴跌。不过总体说来,价格还是平稳的。

  供应上,现在X科、X创、X大、X铁、X桂园这几家大佬供应充足、产品丰富,高层、洋房、别墅应有尽有,还有不少新产品出现。而且临近年底,未来冲年度任务,各家开发商都有一轮促销活动。这个时候,如果你有切实的购房需求,不放多跑一跑、看一看,综合考虑下自身的情况,再下决定。

  最后我要说的是,一定要明确你的买房动机和买房心态。如果你是投资者,房地产投资本来就是长线、稳定但流动性差的投资,妄图在一两年内就赚一笔,除非是非理性市场时(最好的情况,你在2016年底囤观山湖五套房,今年年初套现)才有可能。正常情况下,应该是手上囤个五六年,把税金都熬掉才是正解。所以现在微跌一点关系不大,只要一波涨幅就能轻松搞回来。

  所以,买房你应该更多关注这个城市是不是值得期待?这个区域是不是足够有潜力?这个项目的位置是不是足够便利?产品是不是足够跟上潮流?物业服务是不是足够贴心?价格是不是足够匹配?

  以上皆满足,有什么不能买的呢?

鲜花

握手

雷人

路过

鸡蛋

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